（2009年8月13日大连市（shì）人民（mín）政府令第（dì）105号公布（bù））
第一章 总 则
第一条 为了（le）实施国务院《物业管理条（tiáo）例》，结合大连市实（shí）际，制（zhì）定本（běn）办法。
第二条 大连市（shì）行政区（qū）域内（nèi），业主通过选（xuǎn）聘物业服务企业，由业主（zhǔ）和物业服务企业（yè）按照物业服务合同（tóng）约（yuē）定，对房（fáng）屋及配套的（de）设（shè）施设备和（hé）相关场地进行（háng）维修、养护（hù）、管（guǎn）理，维护物业管理区（qū）域内的环（huán）境卫（wèi）生和相关秩序的活（huó）动（dòng），适用本（běn）办法。
第三条 市及县（市）区（qū）房地（dì）产行政（zhèng）主管部门负责本（běn）行政区域内物业管（guǎn）理活（huó）动的（de）监（jiān）督管理工作（zuò）。
大连经济技术开（kāi）发区管理委员（yuán）会等市人民政府派出机构，负责管（guǎn）理范（fàn）围内物业管（guǎn）理（lǐ）活动的（de）监督管理工作。
价格、民政（zhèng）、工（gōng）商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理（lǐ）部门依据各自职责（zé），负责与物业（yè）管理（lǐ）活动有关的工（gōng）作。
街道（dào）办事处、乡镇（zhèn）人民（mín）政（zhèng）府应当（dāng）协（xié）调物业（yè）管理与社（shè）区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督（dū）管（guǎn）理（lǐ）。居民（mín）委（wěi）员会应当依法履（lǚ）行职责，支持、指导（dǎo）业主委员（yuán）会日常工作（zuò）。
第四条（tiáo） 鼓励依法成立物业服务（wù）行（háng）业协会。物业服务行业协会（huì）应当加强行业（yè）指（zhǐ）导和行业自律，规范经（jīng）营行为（wéi），培训从业人员（yuán），调解行业内部争（zhēng）议，维护会员合法权（quán）益，促进行业健康发展。
第二章 业（yè）主及业主（zhǔ）大会
第五（wǔ）条 房屋的所有（yǒu）权人为业（yè）主。
业主在物（wù）业管理（lǐ）活动中，享（xiǎng）有下列（liè）权利：
（一）按照物业服务合同的约定（dìng），接受物（wù）业服务（wù）企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会（huì）议，并就物业管理的有关（guān）事项（xiàng）提出建议;
（三）提出制定和修（xiū）改管理规约、业（yè）主大（dà）会议事规（guī）则的建议；
（四）参加业（yè）主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员（yuán）会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工（gōng）作；
（七）监督（dū）物业（yè）服务企业履行物业服务合同；
（八（bā））对物业（yè）共（gòng）用部位、共用（yòng）设施（shī）设备和相（xiàng）关（guān）场地使用情况（kuàng）享（xiǎng）有知情权（quán）和监（jiān）督权；
（九）监督物业共用（yòng）部位、共用设施（shī）设备专项维修资金（以（yǐ）下简称专（zhuān）项维修资金）的管理和使用；
（十）法律（lǜ）、法规、规章规定（dìng）的其他权利。
第六条 业主在物业管（guǎn）理活动中，履行下列（liè）义务：
（一）遵守管理规约（yuē）、业主大（dà）会（huì）议事（shì）规则，履行（háng）物业服务合（hé）同；
（二）遵守物业管（guǎn）理（lǐ）区域（yù）内物业共（gòng）用部位和共用设施（shī）设备的使用（yòng）、公（gōng）共秩序和环境卫生（shēng）的维护（hù）等方面的规章制（zhì）度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家（jiā）有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时（shí）交纳物业服务费用（yòng）；
（六）参加业主大会时遵守大会程（chéng）序；
（七）向（xiàng）物业服务企业提供详（xiáng）实、准确的（de）联系方式；
（八）接受（shòu）业主大会、业主委员会对（duì）其履行业主义务的监督；
（九（jiǔ））法律、法规、规章规定的其他义务。
第七（qī）条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定（dìng）和（hé）修改业（yè）主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业（yè）主委（wěi）员会（huì）或者更换业主委员（yuán）会成员；
（四）选聘和（hé）解聘物业服（fú）务企业；
（五）筹集（jí）和使用专项维修资金；
（六）改（gǎi）建、重建建筑物及其附（fù）属设（shè）施；
（七）有关共（gòng）有和共（gòng）同管理权利的其他重大（dà）事（shì）项。
决（jué）定前款第（五（wǔ））项和（hé）第（六（liù））项（xiàng）规定的事项，应当（dāng）经（jīng）专有（yǒu）部分占（zhàn）建筑物总面积三分之二以（yǐ）上（shàng）的（de）业主且占总（zǒng）人数三分之二以上的业主同意（yì）；决（jué）定（dìng）前款其（qí）他事项（xiàng），应当经专有（yǒu）部分占建筑物总（zǒng）面积（jī）过（guò）半数的业主且（qiě）占总（zǒng）人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括（kuò）分期建设和多（duō）个（gè）单（dān）位开（kāi）发建设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一（yī）个物业管理区域。但（dàn）是，该（gāi）物业项目规模较大且被市政（zhèng）道路分（fèn）割或者独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业（yè）管理区域。
新（xīn）建物（wù）业项目的物业管理区域，由（yóu）城乡规划主管部（bù）门在详细规（guī）划图上明确（què）。
第九（jiǔ）条 同一个物业管理（lǐ）区域内的业主应当依法（fǎ）成立（lì）一个业主大（dà）会。
房屋实际交付使用的专有部分（fèn）占建筑（zhù）物总面积百分之五十以上（shàng）的，可以成立业主大会。
第十（shí）条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会（huì）的，由建设单位（公（gōng）有住房出售单位）在三（sān）十日内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管（guǎn）部（bù）门提出成立首（shǒu）次业主（zhǔ）大会（huì）的报告，同时提供物业出售和（hé）业主入（rù）住（zhù）明细、物（wù）业基本情况等（děng）材料。
房（fáng）地产行政主管部门自接到报告之日起三十（shí）个工作日内，会同街道办事处（chù）或（huò）者乡镇人民政府指导组建业主大会筹（chóu）备（bèi）组（zǔ）。筹备组由业主代（dài）表三人、街道（dào）办（bàn）事（shì）处或者乡（xiāng）镇人民政府和建设单位（公有（yǒu）住房出售单位）的代表各一人（rén）共五（wǔ）人（rén）组成；其中业（yè）主代（dài）表由业主推（tuī）选或（huò）者在街道办事处、乡镇人民（mín）政（zhèng）府（fǔ）的指（zhǐ）导（dǎo）下（xià）选定。筹备组成员（yuán）名单确定（dìng）后，在物业管理区域内（nèi）书面（miàn）公告。
建设单位（公有住房（fáng）出售单位）未提（tí）出成（chéng）立首次业主（zhǔ）大会（huì）报告的（de），经百分之二十以（yǐ）上业主提议，可以书面向（xiàng）物业所在地县（市）区房（fáng）地产（chǎn）行政主管（guǎn）部门（mén）提（tí）出成立首次业主大会的报（bào）告。符合条件的，房地产行政主管部（bù）门按（àn）照（zhào）前款规定（dìng）指导组建业主大会筹备组，建设单位（公有（yǒu）住房出售单（dān）位）提供物业出售和业主入住明细、物业基（jī）本（běn）情况（kuàng）等材料。
筹备成立首次（cì）业主大会的费用，由业主和建（jiàn）设单位（公有住房出售单位）按（àn）所（suǒ）拥（yōng）有（yǒu）的建筑面积承担（dān）。
第十（shí）一条（tiáo） 业主大会（huì）筹（chóu）备组履行（háng）下列职责：
（一（yī））确定会议召开的时间（jiān）、地（dì）点、形式和内容；
（二）参（cān）照市房地产行政（zhèng）主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案（àn）和管理规约草案；
（三）确认业主身（shēn）份（fèn），核定业主的投票权数（shù）；
（四）拟（nǐ）定业主委（wěi）员会委员候选人产（chǎn）生办法（fǎ），组织推荐业主委员（yuán）会候选（xuǎn）人；
（五）做（zuò）好会（huì）议的其他准备工作。
前款第（一）项、第（二）项（xiàng）、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日（rì）前，在物业管理区域内（nèi）书面公告（gào）。
第十（shí）二条 物业（yè）管理区域内业主人数较（jiào）多的，可（kě）以（yǐ）以幢、单元、楼层等为（wéi）单位，推选（xuǎn）一（yī）名业主代（dài）表参加业主大会会议（yì）。推选业主代（dài）表参加（jiā）业主大会（huì）会议的，业主代表应当于参加业（yè）主大会会（huì）议三日（rì）前（qián），就业主大（dà）会会议拟（nǐ）讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见（jiàn）。需投票（piào）表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字（zì）后，由业主代表（biǎo）在业主大会会议上代为投票。
业主可以委（wěi）托代理人参加业主大会（huì）会议，代理人应当持业主（zhǔ）书面委（wěi）托书（shū）并根据委托内（nèi）容进行（háng）投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。
第（dì）十三条 业主大会（huì）或者业主委员会的决定（dìng），对（duì）业主具有约束力。业（yè）主大会或（huò）者业主委员会的（de）决定侵害业主合法权益的，受侵害的（de）业主（zhǔ）可（kě）以请（qǐng）求人民法院予以（yǐ）撤销。
第十四（sì）条 业（yè）主大会应（yīng）当（dāng）依法（fǎ）选举产生一个业主（zhǔ）委员会。
业主委员会由委（wěi）员（yuán）五人以上十五人以下（xià）单数组成，具体（tǐ）人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员（yuán）会委（wěi）员的（de）任（rèn）期由业主大会议事规则规定（dìng）。
业主委员会应当自选举产生之（zhī）日起三日内召开首（shǒu）次业主委员会会议，推选（xuǎn）产生业主委（wěi）员（yuán）会主（zhǔ）任一（yī）人，副主任一（yī）至二（èr）人（rén）。
业主委员会委员本人（rén）、配偶及其近亲属不得在为本物业管理（lǐ）区域提供服务的物业服务（wù）企（qǐ）业任（rèn）职。
业主大会在（zài）选举业主委员会（huì）委员的同时，具（jù）备条件（jiàn）的，应当选举（jǔ）出（chū）业主委员会（huì）候补委（wěi）员。候补（bǔ）委员列席业主委员会会议（yì），不具（jù）有表决权。在（zài）个别业主委（wěi）员会委员资（zī）格终止时，经业主委（wěi）员会决定，从候补委员中（zhōng）按照得（dé）票（piào）多少依次递补（bǔ），并（bìng）在本物（wù）业管理区域内公示（shì）。
第（dì）十五条 业主委员会委员应当符合下列条（tiáo）件：
（一）是本物业管理区域内具（jù）有完全（quán）民事（shì）行（háng）为能力的业主；
（二）模（mó）范履行按时交（jiāo）纳（nà）物业（yè）服务费用及（jí）其他业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强（qiáng），公（gōng）正廉洁（jié），具有一定的组织能力（lì）；
（四）具备与物（wù）业管（guǎn）理相关的专（zhuān）业知识；
（五（wǔ））身体健康，有必要的（de）工作时间。
第十六条（tiáo） 业主委员会应当自选举产生之（zhī）日起十日内，将业主（zhǔ）委员（yuán）会委员的姓名、性别、年龄、住址（zhǐ）、工作单（dān）位等（děng）情况在本物业管理区域内显著位置公示（shì）。
业主（zhǔ）委员会应当自选举产（chǎn）生之日起三十日内，向（xiàng）物业所在地县（市）区房地产（chǎn）行（háng）政（zhèng）主（zhǔ）管部门和街道办事处、乡镇人民政府（fǔ）备案（àn）。备案（àn）材料中应当载明业主大会成立（lì）情况、业（yè）主大会议事规则、管（guǎn）理规约（yuē）、业主委员会（huì）委员名单（dān）和各项表决（jué）结果。备案材料齐全的，物（wù）业所（suǒ）在地（dì）县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡（xiāng）镇人（rén）民（mín）政府出具备（bèi）案回执。
业主委员会（huì）的印章刻制，按（àn）照市房（fáng）地（dì）产行政（zhèng）主（zhǔ）管（guǎn）部门与市公安部门的（de）规（guī）定执（zhí）行。
第十七条 业主大会定（dìng）期会议应当按照业（yè）主大会议（yì）事规则的规定由（yóu）业主（zhǔ）委员会组织召（zhào）开。物业管（guǎn）理（lǐ）区域内有（yǒu）百分之二十以上业主提议，或（huò）者经业主委员会决定，业主委员会（huì）应当组织召开业主大会临时会议（yì）。但是，已经（jīng）业主大会决定的事项，在下次业主大会定期（qī）会议召开前，不得（dé）提议召开业主大会临时（shí）会议重新决定。
物业管理区域召开业主（zhǔ）大会会议前，业主（zhǔ）委员会（huì）应当告知相关的居民委员会。居（jū）民委员会可以派（pài）员列席（xí）。
业主委员会（huì）不按规（guī）定组织召开（kāi）业主大会会议的，物（wù）业（yè）所（suǒ）在地的县（市（shì））区房地产行政主管部（bù）门应当责令（lìng）业（yè）主委员会（huì）限期组织召开；逾期仍不召开（kāi）的，经百分之（zhī）二十以上业主申请，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街（jiē）道办（bàn）事处（chù）、乡镇（zhèn）人民政府指导业主召开。
第十八条 业主委员会执行业（yè）主大（dà）会（huì）的决定事项，履行下列职（zhí）责：
（一（yī））召集业主大会会议，报告（gào）物业管理的实施情况；
（二）代（dài）表业（yè）主与业（yè）主大会（huì）选聘的物业服（fú）务企业签订物业服务（wù）合同（tóng）；
（三）及时了解业主、物业使（shǐ）用人的意见和建议，掌握物（wù）业服务（wù）企业履行物业服务合同情况；
（四）监督管（guǎn）理规（guī）约的实施（shī）；
（五）法（fǎ）律、法（fǎ）规以及业主（zhǔ）大会赋（fù）予的其（qí）他职责。
第十九条（tiáo） 三分之一以上业主委（wěi）员会委员（yuán）提议或者业主（zhǔ）委（wěi）员会主任（rèn）认（rèn）为（wéi）有必要（yào）的，应（yīng）当召开（kāi）业（yè）主委员会会议（yì）。业主委员会会议每年至少召开一次。
召开业（yè）主（zhǔ）委员（yuán）会会议，应当有过半（bàn）数委员出席。业主委员会作出决定应当经全（quán）体委（wěi）员人（rén）数的半数以上书（shū）面同意。
业主委员会（huì）的决定（dìng）应当自决定（dìng）作出（chū）之日起三日（rì）内在物业管（guǎn）理区（qū）域内公告（gào）后（hòu）生效（xiào）。
第二十条 业（yè）主委员（yuán）会（huì）有下列（liè）情（qíng）形之一的（de），应当召开业主大会予以改选：
（一）过（guò）半（bàn）数以上委员不履行职责的；
（二）多次侵犯业主合法权益又不整（zhěng）改的（de）；
（三）做出违法或者错误决定，经有关行（háng）政（zhèng）主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的（de）。
业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之（zhī）二十以上业主申请，物（wù）业所在地县（市（shì））区房地产行政主管部门可以会（huì）同街道办事处、乡镇人民政府组织召开（kāi）业主大（dà）会改选。新（xīn）的业主委员会成立（lì）后（hòu），按照本办法第十（shí）六（liù）条的规定公示、备案。
第二十（shí）一（yī）条 业主委员会委员（yuán）、候补（bǔ）委员（yuán）不再是本物业管理区域内业主的（de），其委员（yuán）、候补委员资格自行（háng）终止。
业主委（wěi）员会（huì）委员、候补委员有（yǒu）下（xià）列情形之（zhī）一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格（gé）：
（一）以书面形（xíng）式向业主（zhǔ）大会或者业主委员会提（tí）出辞职（zhí）的；
（二）受过刑事处分的；
（三）因疾病等（děng）原因丧失履行职责能力的；
（四）不履行（háng）业主义（yì）务（wù）的；
（五）无正当理（lǐ）由连续（xù）三次不（bú）参加业主委员会会议的；
（六）不（bú）宜（yí）继续担任业主委员会委员、候补委员（yuán）的其他情形（xíng）。
业（yè）主（zhǔ）委员会委员资格（gé）终止的，应当自终止之日起三日内将其（qí）保管的有关财务凭证、档案（àn）等文（wén）件资料、印章（zhāng）及其（qí）他属于全体业主所有（yǒu）的财（cái）物交还（hái）给业（yè）主委员会。
第二十（shí）二（èr）条（tiáo） 业主（zhǔ）委员（yuán）会根据业主大（dà）会议事规则规定的任期届满二（èr）个月（yuè）前，应当（dāng）召集业主大会，组（zǔ）织换届选举；无力召集业主（zhǔ）大（dà）会、组织换届选举（jǔ）的（de），由（yóu）物（wù）业所在（zài）地县（市）区（qū）房地产行政（zhèng）主管部门会同街（jiē）道办事处、乡（xiāng）镇人民政府组织换（huàn）届选举。
第二十三条 物业管理区域（yù）不成立业主大会的，可以由房地产行政（zhèng）主管部门（mén）会同街道办（bàn）事处、乡镇人民政（zhèng）府，在征得（dé）专有部分占建筑物总面积过半数且总（zǒng）人数（shù）过半数（shù）的（de）业（yè）主同意后，将（jiāng）本办法第（dì）七（qī）条第（二）项、第（四（sì））项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委托物业管理区域所在地（dì）的（de）居（村）民（mín）委员会组织实施。委托（tuō）期限（xiàn）为三年，可以连续委托。
按照城市总体规划属于农村城市化（huà）范围内的住宅项目（mù），需要对房（fáng）屋及配套的设施设备和相关（guān）场地进行维修、养护、管理（lǐ），维护本区域（yù）环境卫生和相关（guān）秩序的，可（kě）以由居（村）民委员（yuán）会参照业主委员会职责，按照有关（guān）法（fǎ）律、法规和（hé）规（guī）章的规定开展工作。
第二十四条（tiáo） 业主大会（huì）、业主委员会和接受委托的居（jū）（村）民（mín）委员（yuán）会开展工作的（de）经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担。业主大（dà）会、业主委员（yuán）会和接受委托的（de）居（村）民委员会工作经费使用情况（kuàng）应当（dāng）定（dìng）期在物业管理（lǐ）区域内公（gōng）告（gào），接受业（yè）主的监督。
第（dì）三章 前期物业管理
第二（èr）十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供（gòng）物业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过（guò）五万平（píng）方米的（de），每五万平方（fāng）米（mǐ）以内，增加（jiā）五十至一百平（píng）方米。物业管理用（yòng）房（fáng）中的（de）业（yè）主（zhǔ）委员会用房面积不低于三（sān）十平方米。
物业管理用房应当为地面以上的独立成（chéng）套房屋，水、电（diàn）、煤气（qì）、暖气（qì）、通信（xìn）、排水等设施设备齐全，具备使用条件（jiàn）。门卫（wèi）房、电话（huà）交换（huàn）机房、监（jiān）控室、员工休息室、换衣间（jiān）、浴室、食堂、储藏室（shì）等面积不计入物业管理（lǐ）用房（fáng）面（miàn）积。
物业（yè）管理用房具（jù）体位（wèi）置（zhì），由城乡（xiāng）规划（huá）主管部门在确（què）定详细（xì）规划图时明确。
物（wù）业管理用房的所有（yǒu）权依法属于业（yè）主。未经业主大会同意，任何单位和（hé）个人（rén）不得改变物（wù）业管（guǎn）理用房的用（yòng）途。前（qián）期物业服（fú）务合同终止时，物业服务企业应（yīng）当将物业管理（lǐ）用（yòng）房（fáng）移交给业主委员会或（huò）者建设单位管理。
市房（fáng）地（dì）产行（háng）政主管部门（mén）在（zài）核发商品（pǐn）房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时（shí），应当核查并注（zhù）明物业管理用房（fáng）房号。
第二十（shí）六条 住（zhù）宅物业的建（jiàn）设单位，应当通过招投标（biāo）的方式选聘具有相应资质的物业服（fú）务企业。招标时应当在发布招标公告（gào）或者发出投标邀请书（shū）的十日前，持下列（liè）材料到物业所在（zài）地的县（市）区房地产行政主管部门备案：
（一）建（jiàn）设项目中标确认书或（huò）者（zhě）具有（yǒu）法律效力（lì）的其他批准文件；
（二）经批准的建设项（xiàng）目详细规划图（tú）；
（三）招标公告或（huò）者（zhě）投标邀请（qǐng）书；
（四）招标（biāo）文件；
（五）法律、法规（guī）、规章规定的其他材料（liào）。
房地产行政主（zhǔ）管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的，应（yīng）当责令招标人（rén）改正。
选（xuǎn）聘物业（yè）服务企业（yè），投标人少于三个或者同一物业管理区域（yù）住宅物（wù）业建筑面积在二（èr）万平方米以下的，经物业所在（zài）地县（市）区房地产行政主管部门批（pī）准，可（kě）以（yǐ）采用协议方（fāng）式选聘具有资质的物业服务企业。
第二十七条 新建住（zhù）宅物业，建设单位应当（dāng）在取得商品房（fáng）预售许可证之前完成前期物业服务（wù）企（qǐ）业（yè）选聘工作，并与中标或者（zhě）协商选聘的物业（yè）服（fú）务（wù）企业签订前期物业服务合同。
建设单位在办理商（shāng）品房预售许可证时，应当提供前（qián）期物业服务合同和物业服（fú）务方（fāng）案，物业服务（wù）方案应当载明选聘物（wù）业服务企（qǐ）业情况。
第二十八条 建设单位销（预）售（shòu）物业时，应（yīng）当将选聘的物业服务企业情况、前（qián）期物业服务合同、临时管（guǎn）理规约、物业管（guǎn）理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服（fú）务费（fèi）标准（zhǔn）（需注明以（yǐ）价格主管部门批准为（wéi）准）等（děng）事项，向物业所在地县（市）区房（fáng）地产行（háng）政主管部门（mén）备案（àn）并在销（xiāo）售场所公示。物业买受（shòu）人与建设单位（wèi）签（qiān）订物业买卖合（hé）同时，应（yīng）当书面承诺遵守（shǒu）临时管理规约及同意公示的其（qí）他事（shì）项。
第二十九条 物业服务企业承接（jiē）物业（yè）时，应当与建设单位对物业共用部位（wèi）、共用设（shè）施（shī）设（shè）备进行查（chá）验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时（shí）限（xiàn）和方法。
物业共用部位（wèi）、共用设施（shī）设（shè）备有重（chóng）大（dà）质量问题（tí）的，建（jiàn）设单位应当进行整改（gǎi）。待整改完（wán）成，双方验收合格后，再行移交。
第（dì）三十条 建设单位在物（wù）业竣工或（huò）者交接物（wù）业（yè）时，应当将物业管理（lǐ）区域（yù）内的下列资料分（fèn）别移（yí）交城市建设档案馆和物业服（fú）务企业保（bǎo）管：
（一（yī））竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施（shī）、地下管网工程竣（jun4）工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三（sān））物（wù）业质（zhì）量保修文件（jiàn）和物业使用说明（míng）文件（jiàn）；
（四）物业管（guǎn）理所必需的其他资（zī）料。
移（yí）交物业服（fú）务企业的（de）前款资料归全体业主所有。物业服（fú）务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的，应（yīng）当负（fù）责补齐。前期物（wù）业服务（wù）合同终止时，应当全部移交给业主委员会或（huò）者建设单位。
第三十一（yī）条 建设（shè）单位应当按照（zhào）国家规定的保修（xiū）范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围（wéi）和保修期内的房屋（wū）质量（liàng）问题（tí），应（yīng）当及时（shí）通知（zhī）建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以（yǐ）保修。建设单位无法通知施工（gōng）单位或（huò）者（zhě）施工单位不按工（gōng）程（chéng）质量（liàng）保修书约定进（jìn）行保修的，建（jiàn）设单位应（yīng）当另行（háng）委托其他单位保修。
建设单位不（bú）履行（háng）保修义（yì）务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主（zhǔ）管（guǎn）部（bù）门反（fǎn）映，由（yóu）建（jiàn）设（shè）行政主管部门依法进行监管。
保修期满（mǎn）或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业（yè）按照物业（yè）服务合同的约定承担。
第四（sì）章 物业管（guǎn）理服（fú）务
第三十二条 从事物业（yè）服务的（de）单位应当自领（lǐng）取企业法人营（yíng）业执照之日起（qǐ）三十（shí）日内，向市（shì）房地产行政主（zhǔ）管部门（mén）申请取得物业服务企业资质证书。
物业服务（wù）企（qǐ）业资质证书（shū）不得转（zhuǎn）让、出租、出（chū）借。
第（dì）三十三条 物业服务企业应当在办（bàn）公地点显著位置，将物业（yè）服（fú）务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电（diàn）话等公示，并按照价格主管（guǎn）部门的规定进（jìn）行收费公示。
第三十四条 业主应当根据物业服（fú）务合同的约定按时交纳物业服（fú）务费用。业主与物业使用人约定由物业使（shǐ）用人交纳（nà）物业服务（wù）费用（yòng）的，从其约定（dìng），业主负连带交纳责任（rèn）。
已竣工但（dàn）尚（shàng）未出售或者尚（shàng）未交给物业买受人的物业，物业服务费（fèi）用由建设单位按收费（fèi）标准（zhǔn）交纳。
违反（fǎn）物业服务合同（tóng）约定，业主未按时交（jiāo）纳物业服务费用（yòng）的，业主委员（yuán）会应当督（dū）促其限（xiàn）期交纳（nà）；逾期仍不交（jiāo）纳的，物业服务企业（yè）可以向人民法院起诉。
第三十五条 业主出租物（wù）业的，应当在（zài）物业（yè）租赁合同中，对物业服务费用的交纳作（zuò）出（chū）约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人、出（chū）租期限及物业费用的交纳等约定（dìng）事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
物（wù）业转（zhuǎn）让时（shí），买（mǎi）受人应（yīng）当（dāng）要求出卖人结清（qīng）物业服务费和住房维修费用。未结清的（de），由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。
第三十六条 物业管理区域（yù）内，供水、供电、供气、供热（rè）、通信、邮政、有线电视（shì）等单位，应当向（xiàng）接受其服务的最终（zhōng）用户收取相关费用。
物业服务企业接（jiē）受委托（tuō）代收前款费用的，不得（dé）向（xiàng）业主收（shōu）取（qǔ）手（shǒu）续（xù）费等额外费用（yòng）。
第三十（shí）七条 物业服务企业应当履行物业（yè）服务合同，接受业（yè）主、业主大会、业主委员会（huì）的（de）监督。业（yè）主委员会应（yīng）当就物业服务企业（yè）履行合同约定情况（kuàng）每年至少一次（cì）征求业主意见，认为履行合同约定的，予以确认；业主要求整改的（de），通知物业（yè）服务企业及时整改。
第三十八条 物（wù）业（yè）服务合同期满前，物业服务企业和（hé）业主委员（yuán）会无（wú）正当理由不得单方（fāng）面提前解（jiě）除合同。一方依法或者（zhě）依据合（hé）同约定要求提（tí）前解（jiě）除物业服务（wù）合同（tóng）的，应当提前二个（gè）月书面告知对方及（jí）物（wù）业所在（zài）地（dì）县（市（shì））区房地产行政主（zhǔ）管部门。
物业服（fú）务合同（tóng）期（qī）满二个月前（qián），业主委员会应当召集业主大会会议，讨论（lùn）决定物业服务（wù）企业的聘用事项。业（yè）主大（dà）会决定继（jì）续聘用（yòng）的，应当依（yī）法与（yǔ）物业服务企（qǐ）业（yè）签订（dìng）新的物业服务（wù）合同；不继续聘用的，应当按照本办法规定重新选聘新的（de）物业（yè）服（fú）务企业。
第三十九条（tiáo） 物（wù）业服务（wù）合同期满不再续（xù）订以及依法（fǎ）解除或者依据（jù）合同约（yuē）定提前解除的，原物（wù）业服务（wù）企业（yè）应当自合同（tóng）终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当（dāng）按照（zhào）国务院《物业管（guǎn）理条例（lì）》的规定（dìng），向业主委员会或者（zhě）新聘的物（wù）业服务企业（yè）移（yí）交物业管理所需资料、预收的物（wù）业服（fú）务费用（yòng）及其收支账目和（hé）物业管理用房。
物（wù）业服（fú）务（wù）合同终（zhōng）止时（shí），业主委员会与（yǔ）原物（wù）业（yè）服务企业应当（dāng）成立移（yí）交小组，负责处理（lǐ）相关债权债务和（hé）物业管理（lǐ）资料移（yí）交（jiāo）等事务（wù）。原物（wù）业服务企业不得以未结清债权债务为由拒（jù）绝移交（jiāo）或者退出。
物业服务企业退（tuì）出物业管理区域后，业主大（dà）会尚（shàng）未选（xuǎn）聘出物业（yè）服务企业（yè）的（de），环境卫生工（gōng）作由城建（jiàn）部门委托经核（hé）准的（de）生活垃圾（jī）经营（yíng）性处（chù）置单位负责；物业共用设施设备（bèi）、场地需要维修（xiū）养护的，由利益相关的业主（zhǔ）按照规（guī）定使用（yòng）专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主（zhǔ）自（zì）筹。
第四十（shí）条 业（yè）主、业主委员（yuán）会、物（wù）业使用人和物业（yè）服务企业在物业（yè）管理活动（dòng）中发生矛盾和争议的（de），可以向物业（yè）所在地（dì）的街道办（bàn）事处、乡镇人民政府或者居民委员（yuán）会（huì）反映，街道办事（shì）处、乡镇（zhèn）人民（mín）政府或者居民（mín）委员会（huì）应当及（jí）时进行调解。
市房（fáng）地产行政主管部门应当建立物业投诉制度（dù），对业主、业主（zhǔ）委（wěi）员会、物业使（shǐ）用人和物业服务企业在物业管理活动中的（de）投诉，应当依法及（jí）时调查、处理，并（bìng）将调（diào）查或者处理结果及时回复投诉人（rén）；属于其他行政管理部门职责的，市房地产行政主管（guǎn）部门应当及时移交有关行政管理（lǐ）部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维（wéi）护
第（dì）四（sì）十（shí）一条 业（yè）主、物业使（shǐ）用人使（shǐ）用物业（yè）时，应当遵（zūn）守法律、法规、规章和管理（lǐ）规约的（de）规定，在供水（shuǐ）、排水、通风、采光、通（tōng）行、维修、装饰装修、环境（jìng）卫生、环境（jìng）保护等方（fāng）面，按照有利于物（wù）业安全使用，外观整洁（jié）以（yǐ）及公平合理、不（bú）损害公共利益和他人合（hé）法权益（yì）的原则，处理好相邻关系（xì）。
第（dì）四十（shí）二（èr）条 在（zài）物业管理区域内不得有（yǒu）下列行为：
（一（yī））擅（shàn）自拆（chāi）改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏公共（gòng）场地、共用部位、共用设施设备；
（三）擅自（zì）改（gǎi）变（biàn）物业（yè）规划用途；
（四）违（wéi）反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规（guī）定摆摊设点（diǎn）、占（zhàn）道经营；
（六）违（wéi）反规定（dìng）倾（qīng）倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七（qī））在建筑物、构筑物上违（wéi）章搭建、涂写（xiě）、刻画或者违（wéi）反（fǎn）规（guī）定悬挂、张贴宣（xuān）传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放（fàng）射性物（wù）质的物品，排放有毒、有害物（wù）质或者超过（guò）规定标准的噪音；
（九）违反规定从（cóng）事妨碍（ài）业主（zhǔ）正常生活（huó）的经（jīng）营活动；
（十）法律、法规、规章（zhāng）和管理（lǐ）规约禁止的其（qí）他行为。
有前（qián）款所（suǒ）列行为之一的，物业（yè）服务企业（yè）应（yīng）当（dāng）及时（shí）劝阻、制止（zhǐ），督促（cù）改正；拒不（bú）改（gǎi）正的，应当及时向（xiàng）有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法（fǎ）对违法行为予以（yǐ）制止或者依法处理（lǐ）。
第四十三条 业（yè）主（zhǔ）或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服（fú）务（wù）企业。物业服务企（qǐ）业按照有关（guān）规定，与（yǔ）业（yè）主或者物业使用人签订物业（yè）装饰装修协议，发（fā）现违反法律、法规、规章和（hé）协议行（háng）为的，应当制止。已造成（chéng）不良后果或者不听制止的，按照建设部（bù）《住（zhù）宅室内装饰（shì）装修（xiū）管理办法》的规定处（chù）理（lǐ）。
第四十四条 物业管（guǎn）理区域内按照规划建设的（de）公共建筑和共用设施，不得改（gǎi）变用途。业主依法确（què）需改变（biàn）公（gōng）共建筑和（hé）共用设施用途（tú）的，业主委员（yuán）会应当持业主大会（huì）决议到有关行政（zhèng）管理部门办理手续，经批准的，由业主委员会持（chí）有（yǒu）关批准文件（jiàn）告知物业服务企业。涉及需要改变物业（yè）服务（wù）合同约定事项的，应当与物（wù）业服务企业重新约定。
业主大会决定前款事项（xiàng）前，由业主委员会征求物（wù）业服（fú）务企业（yè）的意见（jiàn）。物业服（fú）务企（qǐ）业根（gēn）据法律、法规和规章的规定，认为不（bú）宜改变用途的，应当向业主委员会做出（chū）书面说明。业（yè）主大会的决议违反法律、法规（guī）和规章规定的（de），物业服务企业应当（dāng）报告相关行政主管部门（mén）。
第（dì）四十五条 供（gòng）水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线（xiàn）电（diàn）视等（děng）单（dān）位，应当依法承担物业（yè）管理区域内相关管线和设施（shī）设备的维修、养护的责任。
供水、供电、供气、供热（rè）、道（dào）路（lù）、排水（shuǐ）、通信、邮政、有线电视（shì）等单位，在物业管理区域内的新（xīn）增、养（yǎng）护、维修、更新和改造工（gōng）程（chéng）,需（xū）要临时占用、挖掘（jué）道路、场地（dì）或者（zhě）共用部位的，应当在计划（huá）施工十五日前，持施（shī）工（gōng）计（jì）划书（shū）、图纸（zhǐ）等材（cái）料（liào），与（yǔ）物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违（wéi）约（yuē）责任等事项签（qiān）订（dìng）协议后，方可施工。物业服务企业（yè）不得无故阻挠施工。
紧（jǐn）急抢险（xiǎn）的，施（shī）工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报，施工（gōng）后及（jí）时恢复原状（zhuàng）。
第四十六条 车辆在物业管（guǎn）理区域（yù）内公共场（chǎng）地或者占用业主共有道路的（de）停（tíng）放（fàng）、收（shōu）费、管（guǎn）理和费用的（de）使（shǐ）用办法等事项，由业主大会决定。
物业管理（lǐ）区域停车场管（guǎn）理办法的示（shì）范文本，由市房地产行政主管（guǎn）部（bù）门制定。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动（dòng）的，在向有关行政（zhèng）主（zhǔ）管部门办理（lǐ）审批手续（xù）前，应当征得相关业（yè）主、业主大（dà）会（huì）书面同意，并征（zhēng）求物（wù）业服务（wù）企业意见。经批准的，应当与物（wù）业服务企业签订有（yǒu）偿使用协议，所（suǒ）得收（shōu）益归全体业主（zhǔ）所有，主要用于补（bǔ）充（chōng）专项维修（xiū）资金，也可以按（àn）照业主大会的（de）决定使用。
物业服务企业与物业共有部位、共用设施设（shè）备的经营者签（qiān）订有偿（cháng）使（shǐ）用协议，不得损害业主的合法权益。
第四十八条 利（lì）用物业共用部位（wèi）、共用设施设备（bèi）从事经营活（huó）动，应（yīng）当遵守有（yǒu）关（guān）法律、法规和规章的规定（dìng），不得影响房屋安全和（hé）正常使用。
第四十（shí）九条 业主转让或者出租（zū）物业时，应当将管理规约（yuē）、物业管理有关规定（dìng）告知受让（ràng）人或者承租人，受让人或者承租人应（yīng）当认（rèn）真履行并（bìng）承担相应责任。
业主应（yīng）当在物（wù）业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将物（wù）业转让或者出租的有关情况书面告知物（wù）业服（fú）务企业。
第五（wǔ）十条 住（zhù）宅物业（yè）、住宅小区内的非住宅物业或者与（yǔ）单幢住宅楼结（jié）构相连的非住宅（zhái）物业的（de）业主，应（yīng）当按照国家有关规定（dìng）交纳专项（xiàng）维修资金。
专项维修（xiū）资金（jīn）属于业主所有，专项用（yòng）于（yú）物业（yè）保（bǎo）修（xiū）期满后物业共用部位、共用设（shè）施（shī）设备（bèi）的维修（xiū）和更（gèng）新、改造，不（bú）得挪作他用。
第五十一条 物业共用部位、共用（yòng）设施（shī）在保修期满（mǎn）后出现严重损坏，影响业主和（hé）物业使用人正（zhèng）常生活和安（ān）全，业主（zhǔ）不同意维修（xiū）的（de），市房地产行政主管（guǎn）部门可以组织物业服务企业维修，并告（gào）知业主大会，维（wéi）修（xiū）费用（yòng）在专项维修资金中支付。
第六章（zhāng） 法律责任
第五十二条 建设单（dān）位（公有住房出（chū）售单位）违反本办（bàn）法有下列行（háng）为（wéi）之（zhī）一（yī）的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处（chù）五千元以上（shàng）一万元以下（xià）罚款：
（一）违反本办法第十条规定，不提出成立（lì）首次（cì）业主大会报（bào）告或者不提供物业（yè）出售和（hé）业主入住明细、物业基（jī）本情（qíng）况等（děng）材料的；
（二（èr））违（wéi）反（fǎn）本办（bàn）法第二十八条规定，未将（jiāng）应当备案、公示的事项备案（àn）、公示的。
第五十（shí）三条 物业服务企业违（wéi）反本办法有下列行为（wéi）之一的，由房地产行政主管部门（mén）按（àn）照下（xià）列规定处（chù）罚：
（一）违反本办法第三十条第二款规定（dìng），将（jiāng）资料丢失或者损坏，又（yòu）不补齐的（de），责令限期改正；逾期不改正（zhèng）的，处五千元（yuán）以上一万元以下罚款；
（二）违反本办法第三（sān）十二条第二款规定，转让、出租、出借物（wù）业服务企业（yè）资质证（zhèng）书的（de），责令限期改正，处（chù）五千元罚款；
（三）违（wéi）反（fǎn）本办（bàn）法第四十（shí）五条规定，无故阻挠施工的，给予警告（gào），责令改正（zhèng）。
第五十四（sì）条 物业服务（wù）企业违（wéi）反本（běn）办（bàn）法第三十九条（tiáo）规定不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起（qǐ）诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及（jí）其（qí）他（tā）行政主管部门权（quán）限的，由（yóu）有关行（háng）政（zhèng）主管部（bù）门依法处理。
第（dì）七章 附 则
第五十（shí）六条 业主自行或者委托（tuō）其他管理人对房屋及（jí）配套的设施设备和（hé）相关场地进行维修、养护、管理，可（kě）以（yǐ）参照本办法执行。
第五十七条（tiáo） 本办法自（zì）2009年10月（yuè）1日起施（shī）行（háng）。
大连市人民政（zhèng）府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区（qū）物（wù）业管理办法》（大（dà）政发 [1999] 123号）同时废止。
