中华人民共和国最高人民法（fǎ）院公告
　　《最高人民法院（yuàn）关于审理城（chéng）镇房屋租赁（lìn）合同纠（jiū）纷（fēn）案件具（jù）体应（yīng）用法律若干问题的（de）解释》已于2009年6月（yuè）22日由最高（gāo）人民法（fǎ）院（yuàn）审判（pàn）委（wěi）员会（huì）第1469次会议通过，现（xiàn）予（yǔ）公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日　
　　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷（fēn）案件，依法（fǎ）保护当事人的合法权（quán）益，根（gēn）据《中华人民共和国（guó）民法通（tōng）则》、《中华人（rén）民共和国物权法（fǎ）》、《中华人民共和国合同法（fǎ）》等法律（lǜ）规（guī）定（dìng），结合民事审判实践，制定本解释。
　　　第一条（tiáo）　本（běn）解（jiě）释所称（chēng）城（chéng）镇（zhèn）房（fáng）屋，是指城市、镇规划（huá）区（qū）内（nèi）的房屋。
　　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合（hé）同纠纷案件，可以参照本（běn）解释处理。但法律另有（yǒu）规定的，适用其规定。
　　当事人（rén）依照国家福利政策（cè）租赁公有住房（fáng）、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷（fēn）案件，不适用本解释。
　　第二条（tiáo）　出租人就未取得建设工程（chéng）规划许可证（zhèng）或者未按（àn）照建设工程规划许可证的（de）规定建设的房（fáng）屋（wū），与（yǔ）承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建（jiàn）设工程规划许可证（zhèng）或（huò）者经主管部门批准（zhǔn）建设的，人（rén）民法院应当认定有效。
　　第三条　出租人就未（wèi）经批准或者未按照批准（zhǔn）内容建设（shè）的临时（shí）建筑，与（yǔ）承（chéng）租人订（dìng）立（lì）的租赁合同无效。但（dàn）在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建（jiàn）设（shè）的，人（rén）民法（fǎ）院应当认定有效。
　　租赁期（qī）限超过（guò）临时建筑（zhù）的使用期限，超过部分无效。但在（zài）一审法庭辩论终结前经主（zhǔ）管部门批准延长（zhǎng）使（shǐ）用期（qī）限的，人民法院应（yīng）当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
　　第四条（tiáo）　当事人以（yǐ）房（fáng）屋租赁合（hé）同未按照法律、行（háng）政法（fǎ）规规定办（bàn）理（lǐ）登记备案手续为（wéi）由（yóu），请求确认合同无（wú）效的，人民法院不予支持。
　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约（yuē）定。但当事人一方（fāng）已经履（lǚ）行（háng）主要义务，对方接受的除外。
　　第五（wǔ）条　房屋租赁合同无效，当事人请（qǐng）求参照合（hé）同（tóng）约定（dìng）的（de）租金标准支付房（fáng）屋占（zhàn）有使用费的，人（rén）民法院一（yī）般应予支持（chí）。
　　当事人请求赔偿因（yīn）合（hé）同无效受到的损失，人（rén）民法院依（yī）照合同法（fǎ）的有关规定和（hé）本（běn）司法（fǎ）解释第九条、第（dì）十三条（tiáo）、第十四条的（de）规定处理（lǐ）。
　　第六条　出租人就同一（yī）房（fáng）屋（wū）订立（lì）数份租赁（lìn）合同，在合同均有（yǒu）效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院（yuàn）按照（zhào）下列（liè）顺序确定履行（háng）合同的承租人：
　　（一）已经合法占有租赁（lìn）房屋的（de）；
　　（二（èr））已经办理（lǐ）登（dēng）记备（bèi）案（àn）手续（xù）的；
　　（三）合同成（chéng）立在先的。
　　不能取得租（zū）赁房屋的（de）承租人请求解除合同、赔偿损（sǔn）失的（de），依照合（hé）同法的有（yǒu）关规定处理。
　　第七条　承租人擅自（zì）变动房屋建筑主（zhǔ）体和承重（chóng）结构或者扩（kuò）建（jiàn），在出（chū）租（zū）人要求的合理（lǐ）期（qī）限内仍不予恢复原状，出租人（rén）请（qǐng）求解除合同并要求赔（péi）偿损失（shī）的，人民法（fǎ）院依照合（hé）同法第二百一（yī）十九条的规（guī）定（dìng）处（chù）理。
　　第（dì）八（bā）条　因下列（liè）情形之一（yī），导致租赁房（fáng）屋无法使用，承租（zū）人请求解除合同的，人民法院应（yīng）予支持：
　　（一）租赁（lìn）房屋被司法机关或者行政机关依法查封的（de）；
　　（二）租赁房屋权属有争议的；
　　（三）租（zū）赁房屋（wū）具有违反法律、行（háng）政法规关于房屋使用（yòng）条件强制性规定情（qíng）况的。
　　第九条　承租人（rén）经出租人同（tóng）意（yì）装饰装修，租赁合同（tóng）无效时，未形（xíng）成附合的（de）装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出（chū）租人所有（yǒu）；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造（zào）成房（fáng）屋毁损的，承租人应（yīng）当恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同（tóng）意（yì）利用的，由双（shuāng）方各自按照导致合同无效的过错（cuò）分（fèn）担现值（zhí）损失。
　　第（dì）十条　承租人经出租人同意装（zhuāng）饰装修，租赁期（qī）间届满或（huò）者合同解除时，除当事人另（lìng）有约定外，未形成附（fù）合的装饰装修物（wù），可由承租（zū）人拆除。因拆除造（zào）成房（fáng）屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　第十一条　承租人经出租人同意装（zhuāng）饰装修，合同解除时，双（shuāng）方对已形成（chéng）附（fù）合（hé）的装（zhuāng）饰装修（xiū）物的处（chù）理没（méi）有约定的，人民法院按照下（xià）列（liè）情形分别处理：
　　（一）因出租人违约导致合同解（jiě）除（chú），承租人请求出租人赔偿剩余租（zū）赁期（qī）内装饰装修残值损失的，应（yīng）予支持（chí）；
　　（二（èr））因承租人违约导致合同解除，承（chéng）租人请求出租人赔偿剩（shèng）余租赁期（qī）内装饰装修（xiū）残（cán）值损失的，不予支持。但出租人同意（yì）利（lì）用的，应在利（lì）用价值范（fàn）围内（nèi）予以适当补（bǔ）偿；
　　（三）因双方违约导致合同解除，剩（shèng）余租赁期内的装饰装修残值损失（shī），由双方根据各自的过错承担相应的责任（rèn）；
　 （四）因不可归责于双方的事由（yóu）导致（zhì）合（hé）同解除的（de），剩余租赁期内的装饰（shì）装修（xiū）残值（zhí）损（sǔn）失，由（yóu）双方按照公（gōng）平原则（zé）分担（dān）。法律另有规定的，适用（yòng）其规定。
　　第（dì）十二条　承租人经出（chū）租人同意装饰装修（xiū），租赁期间（jiān）届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰（shì）装修费用的，不（bú）予支持（chí）。但当事人（rén）另有约定的除外。

　　第十（shí）三条　承租人（rén）未经出租（zū）人同意装饰装（zhuāng）修或者扩建发生的费用（yòng），由承（chéng）租人（rén）负担。出租人请求承租（zū）人（rén）恢复原状（zhuàng）或（huò）者赔偿损失（shī）的，人民法（fǎ）院（yuàn）予支持。
　　第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建（jiàn）费用的处理没有（yǒu）约定的，人民法院按照下列情（qíng）形（xíng）分别处理：
　　（一）办理合法建设手续的，扩（kuò）建造（zào）价费用（yòng）由出（chū）租人负担；
　　（二（èr））未办理（lǐ）合（hé）法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过（guò）错（cuò）分担。
　　第（dì）十五条　承租人经出租人同意（yì）将租赁房屋转（zhuǎn）租给第三（sān）人时，转（zhuǎn）租期限超过承租人剩（shèng）余租赁期（qī）限的，人民法院（yuàn）应（yīng）当认定超过部分的约定无（wú）效。但出租人与（yǔ）承租人（rén）另有约定的除外。
　　第十六条（tiáo）　出租人知道或者应当知道（dào）承租人转租，但在六个月（yuè）内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同（tóng）或者（zhě）认定转租合同（tóng）无效的（de），人民法院（yuàn）不予支持。
　　因租赁合同产生（shēng）的纠纷案（àn）件，人民（mín）法院可以通知次承租人作为第三人参（cān）加诉讼。

　　第十七条　因承租人拖欠租（zū）金，出租人请求解除合同时，次（cì）承（chéng）租人请求代承租人支付欠付（fù）的租金和违约（yuē）金以抗辩（biàn）出租人合同（tóng）解除权的，人民法院应予支持。但转租合同（tóng）无效的除（chú）外。
　　次承租人代为支（zhī）付的租金和违约金超出其应（yīng）付的租（zū）金数额，可以折抵租金（jīn）或者（zhě）向承（chéng）租人（rén）追偿。
　　第（dì）十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负（fù）有腾房义（yì）务的次承租（zū）人支（zhī）付逾期腾房占有（yǒu）使用（yòng）费的，人民法院应予支持。
　　第十九条　承租人租（zū）赁房（fáng）屋用于以个体工商户或（huò）者个人合伙方式从事经（jīng）营活动，承（chéng）租人在租赁期（qī）间死亡、宣（xuān）告（gào）失踪或者（zhě）宣告死亡，其共同经营人（rén）或者其他合伙（huǒ）人请求按照原租赁合同租赁该房屋的（de），人民法院应（yīng）予支持。
　　第二十条　租赁（lìn）房屋在租赁期（qī）间发生所（suǒ）有权变动（dòng），承租人请求（qiú）房屋受让人（rén）继续履行原租（zū）赁合同的，人民法院应予支持。但（dàn）租赁房屋（wū）具有下列（liè）情（qíng）形或者当事人另（lìng）有约定的除外（wài）：
　 （一）房屋（wū）在（zài）出租前已设立（lì）抵押权，因抵押（yā）权人实现抵押权发生所有权变动的；
　 （二）房屋（wū）在（zài）出租前已被（bèi）人民法（fǎ）院依法查封的。
　　第二十一（yī）条　出租人出卖租赁房屋未在合理（lǐ）期限内通知承（chéng）租（zū）人或者存在其他侵害承租人优（yōu）先购买（mǎi）权（quán）情形，承租人请（qǐng）求出租人承担赔偿责任（rèn）的，人民（mín）法院应予支持。但（dàn）请求确认出租人与（yǔ）第三人签订的（de）房（fáng）屋买卖合（hé）同无（wú）效的（de），人民（mín）法院不予支持。
　　第（dì）二十二条　出租（zū）人与抵押权人协议折（shé）价、变卖租赁房屋（wū）偿还债务，应当（dāng）在（zài）合理期限内通知承租（zū）人（rén）。承租人（rén）请求以同等条件（jiàn）优先购买房（fáng）屋的，人民法院应予支（zhī）持（chí）。
　　第二十三（sān）条　出租人委托拍卖人拍（pāi）卖租赁房屋，应当在拍卖5日（rì）前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院（yuàn）应（yīng）当认定承租人放弃（qì）优先购（gòu）买权。
　　第二十四条　具（jù）有下列情（qíng）形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支（zhī）持（chí）：
　　（一）房屋共有人行使优先（xiān）购买权（quán）的；
　　（二）出租人将房（fáng）屋出（chū）卖给近亲属，包括配偶、父（fù）母、子女、兄弟姐妹（mèi）、祖父（fù）母（mǔ）、外祖父母（mǔ）、孙（sūn）子（zǐ）女、外（wài）孙子女的；
　　（三（sān））出租人履行通知义（yì）务（wù）后，承租人在十五日内未明确表示购买（mǎi）的；
　　（四） 第三（sān）人（rén）善意购买租赁房屋并已经办理登记（jì）手续的。
　　第二十五条　本解释施行前已经终审，本（běn）解释施行后当事人申请再审或者按（àn）照（zhào）审判监督程序决（jué）定再审的（de）案件，不适用本解释